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  北蔡中环天花板来了！首开劲销18亿！【绿城逸庐】少量约120㎡3房在售...当下的楼市，大家都在观望：到底什么样的房子，才值得在这个节点果断出手？

  小而精致的体量：低容积率、少量户数意味着社区抛售风险低、圈层更纯粹，流通性与接受度更强；

  价格诚意：小高层建面约120–145㎡，过会均价约9.88万/㎡；叠墅建面约208–216㎡，过会均价约13.17万/㎡。在浦东内中环，既有改善属性，又有保值流通的底气。

  绿城逸庐位于浦东几何中心：背靠北蔡楔形绿地，直连张江科学城，毗邻花木-龙阳路城市副中心。一句话总结——离尘不离城：既是“城市绿肺”，也是“科创心脏”。

  最近，我听到一些质疑的声音：北蔡是“教育、商业、交通都没有”的三无板块？在我看来，这种观点其实严重低估了北蔡的潜力。

  教育上，协和双语学校官宣落子北蔡楔形绿地，区域内还规划有2所幼儿园、1所小学、1所中学，形成集中式教育用地，打造安全、便捷的通学空间。

  未来，这些学校还将与莲溪小学、北蔡中学共同组成丰富的教育资源。（注：新房学区及入学政策以政府审批为准）

  商业上，项目约3km生活半径内，浦东山姆会员店、宜家，以及在建的龙阳路枢纽综合体。

  而更具想象力的，是项目南侧的川杨河滨水地带，未来规划6块约11.2万方的商办地块。

  交通上，13、16、18号线等多条轨交在此交汇，无论是去龙阳路TOD（在建）、杨浦滨江，还是陆家嘴金融城，都能快速到达。

  更值得期待的是，项目北侧就是规划中的地铁30号线，北蔡楔形绿地内部的规划五路（北中路-莲安东路）、规划六路（北中路-莲安东路）新建工程也已落地，未来出行将更高效便捷。

  张江与花木双核叠加，人口持续导入；且张江科学城从业人员近50万人、青年人才占比超80%。随着人口持续导入，未来板块配套的落地将水到渠成。（数据来源：张江发布）

  这里不仅有人口数量，更有张江科学城高质量人才的流入。这部分人群对教育、商业、生活质量的要求，将直接倒逼板块配套的提升与优化。换句话说，未来北蔡的配套，不只是“有人用”，更会“有人挑剔”。

  北蔡楔形绿地是浦东战略级生态留白，总面积约10.6平方公里（约等于7个世纪公园），乔木覆盖率约75%、森林覆盖率约50%，人均绿地面积约67.7㎡，约为上海中等水准的7倍。这不是“好看”，是可被量化的健康与舒适。

  绿城逸庐，自亮相以来就人气高涨，实景示范区一开放，几乎成了改善客群的“打卡圣地”。

  深耕上海25载，从黄浦湾到潮鸣东方，每一部作品都在上海豪宅市场留下了浓墨重彩的一笔。

  “庐系”作为绿城高端住宅产品系，更是把品质感拉满。从杭州西溪云庐到北京西山云庐，每一座都是所在城市的封面级大宅。

  作为庐系上海首作，绿城直接拿出了约6000㎡全维示范区，包括会所、架空层、园林等全套配置全部实景落地。不是停留在图纸，而是“肉眼可见”的品质兑现。

  初见逸庐，第一眼落在大门。气势独特，细节满满。一整面由75片珍贵玉石以金属拼接而成的玉石照壁，寓意“金玉满堂”。

  而西入口门头的设计灵感，则取自张江地标“科学之门”的金色塔冠，远远望去，像一个精致的“玲珑宝盒”。

  逸庐的景观设计灵感源自豫园，以“亭-桥-溪”为脉络，重构出现代城市里的“新豫园”，呈现一幅可游、可居、可赏的立体山水画卷。

  走进小区，仿佛置身公园。绿植种类丰富，颜色搭配和谐自然，每一次归家，都像与自然的轻柔邂逅。

  不同于传统围墙分隔，小高层与叠墅区之间，被一条中央景观绿轴温柔区隔——溪流蜿蜒、桥影点缀，水声与光影在绿意间悄然流淌。

  这点在项目的下沉式庭院里，感受尤为真切。借助下沉式庭院与一层地面的高差变化与围合空间的处理，打造一处垂直的立体花园，每一步都有新的视觉体验。

  庭院的选材也极具讲究：太行山金景石堆叠成小山丘，岭南古桩铁冬青与中华原生乌桕树移栽而来，蕴含“聚财守业”的美好寓意。细节之处，经得起推敲，让人越看越有味道。

  此外，项目还打造了近70米的风雨连廊，将绿意延伸至每日归家之路。一步一景，穿行在树影与花香之间，让回家的每一刻，都充满仪式感与惊喜。

  绿城精心打造下沉式会所+架空层，包括了阅读书吧、健身房、恒温泳池等多个功能空间，在这里，享受到的不仅是属于自身个人的尊贵，更是一种高雅的人居环境。

  书吧特邀独立出版人陈垦老师作为内容策划，主导整个书吧的内容策划和书籍选品。未来都交付给业主，而不像很多项目放个空白模型。

  健身房配备的是全球顶尖的奢华品牌——美国必确（Precor）的专业器械。这里直面下沉式庭院的景观，绿意扑面而来，让运动不再只是汗水的释放，而是一场身心的舒展。

  恒温泳池同样考究，约20×8.4米的三泳道设计，空间尺度宽阔，大面积玻璃将自然光柔和引入，又在光影与水波间守住私密性。入水的一瞬，仿佛被带入一个纯粹的静谧世界。

  三面悬挑的玻璃结构，凌空架在水景之上。其间，松风拂面，目光穿过通透的玻璃，便能看见层层庭院的绿意与水韵。喝茶，不只是喝茶，而是一次与天地对话的体验。

  这种对全龄化、场景化生活的前瞻性营造，不是简单的复制，而是绿城对“未来社区”理解的具象化呈现。

  绿城逸庐，正在以超越同类的配置、前瞻的场景营造与近乎苛刻的细节雕琢，为改善型家庭描绘出一幅触手可及的理想生活蓝图。

  绿城的营造标准，一直是豪宅市场的风向标。它所打造的，不只是居住产品，而是一种承载日常、兑现理想的生活方式。

  绿城逸庐容积率约2.0，小打造建面约120–145㎡的小高层与建面约208–216㎡的叠墅。既有宽境横厅的尺度感，也有功能分区的实用性，既讲究舒适度，又兼顾实用性，真正回应了当下中产改善的核心诉求。

  约4米开间的客厅，与进深约1.6米的阳台一气贯通，让阳光与清风成为日常的“标配”。

  卧室同样颇具惊喜：边套户型配备约270°转角飘窗，推窗而见皆是景色；主卧不仅自带独立卫浴，还预留衣帽空间，能够同时满足男女主人的双衣柜需求，心爱的西装、手袋、礼裙都有了专属的陈列场。

  更打动人的地方，往往在不经意的细节里。它懂得如何把杂乱“藏起来”，让空间保持纯净。

  类一梯一户设计+玄关收纳柜，不只是鞋履、行李箱的安放地，还能改造成净衣区，把外套和帽子挂在这里，避免灰尘进入居家领域；

  客厅的餐边柜，精致却实用，日常药品、茶杯、牙签都能归类收纳，既整洁又方便；

  卫生间的镜柜被细分为“三宫格”，电动牙刷、护肤品、吹风机、洗浴用品一一有序安放，生活中的琐碎瞬间变得优雅而高效…

  全屋配备日立中央空调+地暖两联供+新风系统；水系统更是“一步到位”：滨特尔前置+中央软水+中央净水+末端直饮，真正把健康照顾到每一滴水。

  厨房采用博世厨电四件套（油烟机、三眼燃气灶、蒸烤一体机、洗碗机），再搭配嘉格纳冰箱2台（冷藏+冷冻分开）；卫浴部分则是汉斯格雅龙头+花洒、杜拉维特洁具、恩仕智能马桶，熟悉装修的人都知道，这一些品牌本身就是品质与格调的代名词。

  据不完全统计，近五年间，浦东内中环区域 200㎡以上的叠墅供应不足20套。在这样的背景下，绿城逸庐的叠墅，不只是改善，更是难得一遇的收藏作品。

  它直接颠覆了传统上叠的局限。配备独立的室内电梯，实际做到尊崇入户；同时，还拥有一个层高约5.8米的地下室，未来，这里可以是影音厅、藏酒馆，甚至私人会客厅。

  上叠遵循“楼上待客、楼下休息”的逻辑，动静分区清晰。三层空间全套房设计，实现真正的空间平权，每个共同生活的亲属都拥有独立的舒适尺度。

  更令人向往的，是上叠的大面积屋顶露台。它是星空观景台，也是屋顶花园，既能举杯畅谈，也能静赏四季流转，把生活推向更诗意的层面。

  首层设计非常大气，南向面宽约9.3米，层高约3.3米，客餐厅一体化，形成通透的大横厅格局。阳光与风从南北自由穿行，让空间的舒适度成倍提升。

  更贴心的是，一楼还设置了一间卧室，免去上下楼的繁琐，长辈或临时居住都极为便利。

  二层则是休憩区，三间卧室均为套房设计。祖孙三代同住，既方便彼此照应，又确保了每个人的独立与私密。

  叠墅的配置更是舍得——德国嘉格纳六件套厨电（双开门冰箱、油烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机等），全进口配置，厨房就是奢华生活的秀场。

  再搭配骊住魔法五金、滨特尔全屋净软水系统与建霖智家，不仅是面子，更是里子，把品质照顾到生活的每一个环节。

  绿城逸庐，用无可挑剔的户型设计、奢侈品级的精装配置，以及前瞻性的健康与科技理念，重新定义了浦东的改善标准。

  当大家都在观望，你要的其实是“确定性”。很多人都在问：现在入手，稳不稳？

  拼地段，浦东几何中心位+张江科学城产业腹地+北蔡楔形绿地生态留白，下限高、上限远；

  就在明天（9月27日），项目即将盛大开盘，在理性回归的市场里，绿城·逸庐或许就是那张值得现在果断出手的“确定性底牌”。

  告别成色不足的“金九银十”，2025年11月的上海楼市，并未迎来期待中的触底回暖。据上海中原地产数据显示，11月上海新房成交面积32.0万平方米，环比减少19.6%。

  成交整体走低的同时，网签表现同样平淡。尽管有核心区豪宅靠着稀缺性勉强撑起网签热度，黄浦金陵华庭以88%的网签率成为当月“销冠”，却难掩超五成楼盘网签率不足10%、7个项目网签挂零的冷清现实。

  市场分化不再是“梯度差异”，而是核心区与远郊盘之间一道难以逾越的鸿沟，购房者以实际的签约行为，再次印证了“地段为王、价值至上”的底层逻辑。

  11月的网签表现延续了10月的低迷态势。截至12月2日，在所有当月开盘项目中，仅有黄浦金陵华庭一个项目网签率突破80%（88%），超过50%的也仅有宝山中环麓岛（59%）这一个项目，其余热门盘的网签率均止步于50%以下。

  这与上半年“开盘即清盘”、“网签率轻松破90%”的盛况形成鲜明对比。不过若与10月相比，11月市场略有回稳，10月网签率超过50%的项目同样只有2个，最高仅为64%。

  作为11月网签表现最好的金陵华庭，11月16日开盘推出40套372-737㎡大户型房源，备案均价20.6万元/㎡，凭借黄浦核心地段的稀缺性，认购率高达153%，最终交出88%的网签率，成为本月当之无愧的“销冠”。

  紧随其后的宝山中环麓岛，11月13日推出144套108-133㎡房源，认购率109%，网签率为59%。

  值得关注的是，多个认购率超过100%的改善型项目，网签率却未突破60%。例如黄浦绿城黄浦one认购率达138%，网签率41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率14%。甚至此前表现较好的闵行尚园，在11月加推36套房源、宣称开盘当日去化100%的情况下，目前网签率也为零。

  这再次印证了当前市场的普遍心态：即便客户参与了认购，在最终签约环节仍会表现出极大的犹豫和观望，决策周期被显著拉长。

  与核心区项目“勉强撑场”形成鲜明对比的是，11月有14个楼盘网签率低于10%，其中7个项目更是零网签。

  在网签挂零的项目中，既有区位短板明显的远郊盘，也有身处主城区却缺乏竞争力的项目：

  静安苏河融景11月30日开盘推出50套60-164㎡房源，备案均价仅118031元/㎡，认购率62%，却未能实现一套网签。作为转租为售、房龄超过9年的老盘，其户型设计已显滞后，如94㎡户型南北不通透、135㎡户型仅两开间朝南等，显示出购房者对“低单价但低产品力”项目的谨慎抉择。

  另外，临港光明星城推出324套72–117㎡刚需房源，备案均价24435元/㎡，因板块库存高、配套落地缓慢，同样网签挂零。

  而网签率不足10%的项目中，远郊盘占据绝对主力：崇明东滩海上明月网签率3%、松江华发海上都荟8%、奉贤上江南贤庐2%，这些项目大多地处郊环外、配套不成熟，即便不摇号直接销售，也难以打动购房者。

  11月的上海楼市，用“总量承压、结构分化”八个字便可概括——新房成交面积环比减少19.6%，供需两端均未呈现实质性回暖。

  网签数据更是彻底撕开了“局部繁荣”的表象：核心区稀缺豪宅凭借不可复制的地段价值，尚能吸引高净值人群完成签约，但其网签效率已较上半年大幅度地下跌；非核心板块、远郊盘即便以低价、优惠撬动认购，也难以转化为实际网签，7盘网签挂零、近五成项目网签率不足10%的数据，更是印证了这类楼盘的去化困境。

  接下来的上海楼市，“冷热不均、分化加剧”的格局还将持续，只有真正具备核心地段与产品价值的房源，才能穿越周期；而缺乏核心竞争力的楼盘，会步履艰辛。返回搜狐，查看更加多